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--- news (7/13/2013)
 
新华网 于 2013-07-12


事实上,房地产调控已经持续这么久,各地也相继出台了“限购令”等调控措施,但是时至今日,仍难看到房价回归理性的水平,这究竟有些什么原因呢?

  原因之一:没搞清炒房资金的来源

  很多人提起温州炒房团、山西煤老板就非常恼火,认为就是因为这些人的存在,房价才会这么高,才搞得大家买不起房!我们制造业现在的平均毛利润只有 5%,如果再去掉一些其他费用,我们的制造业基本是不挣钱的。相比较来说,炒房子是一件一点技术含量都没有的事情,很多以前做实业的人,现在基本都跑去炒房了。他们的观点基本相同,都认为现在这种大环境下,做实业又累又挣不到钱,炒房又简单,利润又高,因此也不能全怪他们。不过从另一方面看,我们过去推出的一些措施也给了温州炒房团、山西煤老板有可乘之机,比如2008年的时候,为了刺激房地产,央行在一年之内四次下调利率,幅度达到1.71%。同时二套房贷也有购房贷款利率7折的优惠。不少投资投机者正是利用了这一政策优惠,实现了自己炒房的目的。

  原因之二:信贷调控没有触及到房地产

  在房价飚升、民众抱怨的情况下,我们政府密集出台了很多调控政策,但是,透过对这些调控政策的分析,我发现一个很有意思的事情,那就是即使到现在,我们的一些信贷调控还是没有触及到房地产。原因很简单:第一,对于地方政府来说,土地出让金是很大的一笔收入。第二,在现在这种大的环境下,我们的金融机构最怕的就是房价下跌,因为对于金融机构来说房价下跌是最大的系统风险,金融机构自然不会自取灭亡。

  而从税收的角度分析,在目前的制度和市场状况下,还很难调节进入楼市的资金。要衡量税负是不是重了,我们不能只看税率,因为这只是表面上的,根本没办法反映真实的状况。我们应该看的是这个税最终能否转嫁出去。打个比方,从表面上看,中石油和中石化每年都要缴纳资源税。可是,就算对这两个寡头征收 200%的税也没用,因为无论政府征多少税,它们都能够透过价格把它消化掉,也就是说,它们能把所有的税负都加到价格上去,最终转嫁给消费者,所以,它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。同样,对于炒房者来说,也完全可以把税费转嫁出去,而且还不担什么风险,至于炒房的利润究竟有多高,大家心里已经相当明白了。

  原因之三:只注意短期房价下跌的表面现象

  经历了一段时间的调控之后,2012年3月,统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,2月份整体房价仍呈上升态势,但是70个大中城市中有45个城市新房价环比下降,涨幅缩小的城市也明显增多。然而这还只是表面现象,房价继续上涨的趋势还没有得到根本改变。这一表面现象也给予了我们三方面的警醒。

  第一,2月份和1月份相比房价好像不涨了,可能还有点微跌,然而这只是表面现象,看起来非常好。其实这是一个很有趣的统计数字。我以北京为例,表面上交易量是大幅下跌,而且二手房的交易量比去年下跌了38%。对于房价,如果把通州地区也平均进去的话,肯定也是下跌的了,但是三环之内没有怎么跌,所以在表面上平均价格好像跌下来了。

  第二,中小型开发商被大量淘汰,而一些大型开发商却是越来越壮大,这是我们不可想象的。比如,去年一整年下来之后万科整个销售量上升了41%,利润上涨了32%,就连第七名的碧桂园销售量跟利润也上升了35%。之所以大型开发商越调控利润越高,是因为他们撑控了大量的资源,因此市场震荡的结果,等于是新一轮的洗牌,让那些大鱼把小鱼都给吃了。去年在地产行业的有规模以上收购兼并高达124宗,其金额超过1500亿元,也就是说在调控后市场的影响下,大鱼变得更大了,小鱼慢慢地被吃掉了。

  第三,就是土地出让金。2010年是2.7万亿元,2011年高达3.15万亿元,创历史的新高。对此,你发现地方政府也挺高兴,因为土地出让金也上升了。因此调控的最终结果,可以说是皆大欢喜。

  根据我们的统计,在房价里面,12项税跟56项费,另外还有土地成本,加在一起占到了房价的70%左右。房价如果要降到合理的价位,我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本,这是刚性的,目前看不到下降的趋势。还有10%最起码的构建成本,这个也降不了。另外,开发商有 20%的利润,有很多的支出都含在这里面,所以这至少还有10%的利润来保障它的支出。也就是说,房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口。

  原因之四:保障房没给老百姓一个预期

  在房地产的调控中有一个重要的手段就是保障房,现在全国都在搞保障房“大跃进”,地方政府似乎觉得当务之急就是盖房,然而其中还存在一些值得商榷的地方。我看到一个很有意思的采访,央视采访了一位天津居民,这个被采访的人通过摇号得到了房子。你知道他怎么讲的吗?他说感觉很幸运,这其中就有问题了。

  我们推出保障房政策的目的是好的,但是方法却值得商榷。包括如何来贯彻保障房的公平,比如不是用摇号制度而是用排队制度。因为如果所推出的条件不是老百姓能接受的一个公共意见,就不能取得应有的效果。

  举例来说,深圳的廉租屋必须有个条件,那就是32万元资产,为什么是32万元,不是50万元?所以数字本身就有问题,一个人32万元,一家三口32 万元,那么谁应该有优先权?我们没有根据这些数据进行一种分类。在中国香港地区,你的年纪、职业、有没有小孩子、有没有双亲奉养、你的资产有多少、薪水有多少、股票有多少,根据这些然后形成一个打分的制度。在这个制度之下,根据民众的意见来界定多少是临界点。假如是50万元资产,在这个数字之上没有希望,你就努力赚钱,自己买商品屋,在这个数据之下,你就符合了,要慢慢等。慢慢等也要按照这个打分,按照时间一定会分配到,比如今年建了5000套保障房,按照分数最高的先住这5000人,分数低的没有什么好报怨的,因为分数高的比他们更需要房子,因此他们有一个希望在那里,而这个预期很重要。

  如果说能让这个预期产生,而且公平的话,这就完成了保障房的经济学的理念,因此保障房最重要的是我们能够设计出一套公平的等待制度。保障房不可能一步到位的,但是一旦给老百姓排队制度之后,他们总会排到,而排到的结果就是政府自己有了充裕的时间去安排建设,老百姓也安心了。而且一旦有了这个规则之后,地产商也安心了,他知道保障房每一年按这个速度建设,因此不需要捂盘、不需要囤地。由此来看,政府不需要在每一年报告中说要建设1000万套或者 800万套保障房,而是由老百姓打分,而且是网上打分,不是政府去挑选。老百姓参与评分制度,评分以后全部在网站上公示,老百姓自己来做监督。

  在新加坡85%都是经济适用房,而且经济房的标准非常清楚。一家三口在几年之内能住得起三室一厅的房子,价格就应该是新加坡居民的收入的中位数乘上 5或6,它不是根据成本,也不是根据市场价格。而我们,经济适用房是市场价的80%,这代表说又是波动的,又打破了大家的预期了,这是不行的。由于新加坡的做法完全符合我们所说的稳定的预期,所以他们不打压高端楼盘。新加坡就透过这些有钱人炒作高端楼盘,其土地才卖得高价,才收取更多的出让金和交易税,这样才有资金去建保障房,所以高档商品屋,是保障房的基础。如果把他们都打垮了之后,高端楼盘卖给谁,不能把高价房卖给这些有钱人,交易税收不到,出让金收不到,用什么资金建保障房?保障房不能简单地政府出钱,一定是有钱人来出钱,帮助弱势群体构建保障房。因此就一定要保证一个繁荣稳定的高端楼盘市场,让他们能从中赚钱。而我们错误的观念认为,高端楼盘上涨拉动中低端楼盘上涨,这是胡扯的!高端楼盘涨跟低端楼盘涨的原因是因为通货膨胀一起涨,因此不要用这个误解打压高端市场。

  原因之五:没弄清房产税的本质

  另一个唿出欲的政策就是房产税,它被很多人看作是打压房价的最后“杀手锏”,可悲的是就连我们的很多学者都没有搞清楚房产税的本质究竟是什么?世界银行有一个报告《城市房产税的改革指导原则与建议》,封面第一句话就讲,房产税必然要承受非常重要的政治代价。既然房产税如此重要,用它来打压房价是对是错?很多人不知道,美国推出房产税的目的不是为了打压房价,而是为了让房价升值,藏富于民,让老百姓获得更高的价值。

  按照美国的做法,美国平均征收1.38%的房产税,房产税的28%给乡镇政府,22%给县政府,4%给州政府,政府用于修建花园、广场、搞绿地、聘用警察。而剩下的46%全部拨给教育,用以提高这个地区的教育水平,所以美国99%的老百姓念的都是公立的学校。他们的钱是这么花的,而且所有的支出有非常的清楚的账本,老百姓可以随时上网查询。美国在这种透明的制度之下,征收房产税老百姓是非常高兴的,房产税征收的结果,警察多了,环境改善了,教育改善了,老百姓的小孩子可以放心叫他去上学。治安环境、教育环境都搞好了,房价自然增值,而每增值100美元,政府拿走1.38美元,剩下的归于老百姓,所以美国征收房产税的结果,是使这个地区的房价大幅增值。对于美国的老百姓而言的话,每一年缴1.38%的房产税,就可以享受到这么多的福利,而这些福利是他们个人做不到的,必须透过政府的公权力行为让所有社区的人都同时缴这么多钱,然后才能达到这种所谓的环境改善的目的。所以美国征收房产税是为了藏富于民,为了让房价升值。

  在美国,由居民公选举出最诚实敬业的人做评估师,来为房产做估值。一般是两个不相识的人上门共同评估房产,测量房屋的面积、登记房屋的数量,包括有多少个浴室、车库等等,登记完之后,两个人分别做评估,然后上网公开,居民能查到所有资料。如果认为过高的话,可以找评估师来理论,评估师会详细的介绍评估方法,如果还不满意,可以各向州评估委员会上诉。

  相比之下,这样的方式对我们来说有一个难点,就是如何来评估地产?评估不了又如何收税呢?收了税之后又如何用这笔钱呢?如果不搞清楚,到最后就会成为一笔煳涂账。因为我们还没有建立相应的评估机制,所以目前没有征收房产税的条件。

  房产税的税种和其他的税种完全不一样,其他税种都是赚钱之后分一部分给政府,房产税是没有创造收入的情况下从老百姓口袋里挖出一块肉来。薪资所得该缴税、企业该缴税、房屋交易税该缴,因为老百姓赚钱了。如果个人不是把房产出租而是自己住的话,缴了房产税的结果,就是没赚钱也要缴税了。

  原因之六:房地产调控的三不知

  A不知道降房价的手段是什么

  我们的“限购令”就是取消了部分人的购房资格,这个下调房价的手段,可能会让一些最应该买房的人不准买了,所以让房价稳定住了,甚至还有稍微下跌的趋势。比如通州,不让他们买房需求下跌,房价一定会下跌。问题是,房价当中70%是税费和土地成本,10%是构建成本,还有10%是其他支出,加在一起是 90%,因此房价再降也不能降到90%以下。这就是为什么,像北京,上海内环或者是上海的中环之内,北京的五环之内,房价要跌也是阴跌,看不到大幅下挫,因为90%的成本在那里。如果说房价只能跌10%,而90%是硬刚性成本,那很多老百姓可能永远买不起。如果房价90%是刚性成本的话,那么也很难达到所谓的收入水平。

  B老百姓不知道自己有没有希望获得保障房

  中央政府拨款给地方政府大概是8000亿元左右。一栋房子的成本很低的,大概85000元建一栋四五十平方米的房子,因为土地都不要钱的,以目前 8000亿元的资金来看,足可以建1000万套,这也是政府所讲的。目前已经完在了400多万套,再建1000多万套,这也是政府讲的。1000万套表面看起来好像是建成了。我想问老百姓分到房了吗?我们搜集了很多数据,发现保障房中的许多都是福利房、动迁房,保障房在数量上仍难满足普通老百姓的需求。

  C地方政府假装不知不能依靠土地财政

  现在我们的房产有12项税,57项费,还有土地出让金,如果再加上房产税,将使得地方政府完全被土地财政套牢,而进一步套牢的结果就是房价水涨船高,他们必须卖土地,必须想尽办法拉高地价,让老百姓多多交易,致使房价根本下不来,而那些地方政府肯定是假装不知道的。

  原因之七:不减少税费怎么降房价

  降房价真的那么难吗?我们天天批评地方政府卖地的行为,卖地只是表面现象。似乎相关部门表面上看到了问题,于是说要改革税制、重建财税结构,地方政府下一步不是土地财政,可是最后的结果是告诉我们,要全面开征房产税,只是把土地财政变换了一个名字而已。如果全开征房产税,结果就是让地方政府更进一步地陷入了土地财政的窘境。

  我们目前整个税制还不尽合理,我国现阶段涉及的房地产税种有12项之多,涉及房地产的收费多达57项,这还不算土地出让金。计算下来的话,我们现在的房价里已经包含30%~40%的税费了。地方政府不管怎么讲它拿30%的钱,做的事还是挺多的,有可能做了70%的事。问题是这么做下去让地方政府陷入土地财政这种漩涡里面,下一步结果就是地方政府希望房价越高,它的土地就卖的越好,然后有钱人又去买房,把房价再炒高,地方政府非常高兴,然后土地卖得更高,形成恶性循环,房价根本不可能降低了。其实真正要降房价就是要改革税制,让出让金减少,让各种税费减少,这才是降房价的最主要手段。

 
 
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