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--- news (3/11/2013)
 
投资人拿50万美元赌一个移民身份,赌项目两年内不倒闭,达到就业率,就是成功。而基金冲着赌博去设计投资品。芝加哥会议中心的骗局就是一种双向迎合,投资者和项目方双边对风险的认识走到极致,欺诈就出现了。


  2月上旬,美国证监会的一份声明让大洋彼岸的中国投资者没能过上好年。

  证监会宣布,美籍印度裔青年安晟·R。赛希发起的EB-5投资移民项目“芝加哥会议中心”是一场骗局。

  打着建设“世界第一个零碳排放白金LEED环保认证酒店会议中心”的旗号,安晟创建了芝加哥会议中心与芝加哥洲际区域中心信托两家公司,向250多位主要来自中国的投资者卖出1.45亿美元股份,并收取了1100万美元的手续费。如果没有证监会阻止,项目方原计划招募499个投资人,募集2.495亿美元投资款及2070万美元发行费。

  一个29岁的年轻人有这么大的能量忽悠老于世故的中国富豪吗?更合理的说法是,这些人是被“美国梦”的光环炫晕了。

  骗局崩塌

  2月20日上午9时,这一让人寝食难安的案件第一次开庭。

  美国证监会提请法庭对芝加哥会议中心、安晟·R。赛希(Anshoo R.Sethi)和芝加哥州际区域中心信托责任有限公司关于投资移民私募资金项目而进行的欺诈行为实施相关禁令,法庭举行了听证程序。芝加哥华人律师丘岩旁听了法庭程序,前后大约一个半小时。

  从双方律师的当庭辩述中看,美国证监会的调查已进行了相当时日,向被告发出了传票,传唤了部分被告及相关证人,取得了一些当事人的证词。证监会举出 Integra Realty Resources(IRR)为被告所作的一份项目分析报告,没有涉及土地评估,但是基于项目的综合运作情况认为,被告以土地产权入股的那块地可以在项目运行之后以620万美元上下作价,绝没有被告声称的1.77亿美元之说。

  美国证监会还披露了审计调查结果,被告自2011年9月共计募资1.45亿美元投资本金加1100万美元管理费;截至2012年12月31日,被告账户中1100万美元管理费仅存150万美元,其中270万美元从2011年11月至2012年底转入安晟在香港HSBC银行的私人账户,有部分款项(约62.5万美元)被转入安晟父亲的私人账户。证监会要求被告归还挪用的这笔发行费,并寻求法庭永久禁令和相关经济惩罚和补偿。

  虽然美国证监会一时还无法取得更多证据,但被告的欺诈行为基本是板上钉钉的了。听证以被告当庭接受证监会的禁令动议结束。丘岩律师认为,被告此举是为了免去证监会在听证程序中传召所有相关证人当庭作证,延后可能由此而产生的更不利影响。

  每个投资者的投入除了50万美元的投资款,还有4万多美元项目管理费以及1万多美元的律师费。因为项目还未获得通过,投资人的50万美元还在银行的监管账户中,没有真正投入到项目中,所以这些钱还有可能如数返还给投资人。在美国纽约执业12年的刘宇律师表示,若安晟败诉,EB-5投资人可以拿回本金,但管理费很难追回。

  骗局的开始要追溯到两年前。

  2011年9月,EB-5项目芝加哥会议中心在北京的首发仪式上,站台的伊利诺伊州州长让投资者对项目的安全性很有信心。但结果证明,该项目与政府的关系并非外人所想的那样可靠。

  这家以环保为卖点的酒店会议中心,号称拥有会议空间及5间高档酒店,共计995间客房。项目方宣称将获得伊州财政支持以及政府牵头的银行贷款,EB-5投资人出资比例在安全线以下,还有国际投行Loop Capital参与。

  州长、安晟和移民掮客们热情洋溢的宣讲听上去很美,但项目的疑点很快就浮出水面。

  曾任芝加哥会议中心项目中国唯一首席代理的世贸通移民机构,在项目首发一个月后退出推广,终止与芝加哥会议中心项目方的合作。“一些核心文件问他们要了好几次都没发过来,我们觉得有问题。”世贸通方面告诉记者。

  项目分析师经过研究和实地考察,发现项目方提供的项目资料无法取信。安晟用作出资的土地,实际上属于他与父亲设立的另一家公司。安晟曾承诺尽快将土地产权转入项目公司,后以其父不同意为由,迟迟不愿办理产权转移手续。项目方用作卖点的“占总投资50%以上的政府投入建设资金”,始终没有提供官方文件予以证明。世贸通于是安排客户转投其他项目。

  “核心证明文件要了几次不提供,口径改来改去, (我们)觉得不靠谱。”飞洋移民的说法如出一辙。一位移民顾问透露,公司先期参与了该项目推介,后来发觉有问题,因此没有作为主推项目,只有极少数客户牵涉其中。“这个项目投资者不是以借款形式进入,而是股权参与形式,安全性比较差。”

  股权投资型与借贷型EB-5投资移民方式相比,股权投资型最大的劣势在于破产风险。一旦项目出现经营不善就不能还款,而这些后果都需要投资人来承担。芝加哥会议中心项目没有第三方的监管银行监管和超值的实体抵押担保,因此一旦项目出现问题,投资人想要拿回投资本金很难。

  更离谱的是,宣称2012年开工的项目连建设许可证都迟迟未办。一些专业人士查阅芝加哥动工许可资料库发现,从2006年至今,在项目所在的8201 W Higgins地址上,有关工程的许可证共有5条,包括内部装修许可、为动工仪式建设的简易帐篷许可、清拆一个2层高楼宇的许可等,并没有建设会议中心的许可证。

  其实早在国内开始质疑以前,这个项目在美国移民界已是声名狼藉了。“实际上在这个芝加哥项目推出后,就不断有专业人士对其可靠性进行质疑,美国2011年业内已有质疑声,国内信息不对称罢了,这些质疑声没有被国内的一些中介机构听到或重视,从而造成这个后果。”刘宇告诉记者,他曾实地考察过芝加哥会议中心项目地点,项目书提到的造价明显虚高。

  2013年2月初,美国证监会发布的一纸报告让这些纷纷扰扰的质疑一锤定音。

  证监会列举了项目的几大疑点,包括与喜达屋酒店、洲际酒店和凯悦酒店的合作协议存在不实表述和欺诈;项目方虚假陈述已取得项目建设许可;项目方注入项目的土地估值严重高估;对安晟和开发商的资历描述不实;虚假编造将获得伊利诺伊州政府约3.4亿美元的支持;建立在高估注水的资本花销预算和不现实的收入预估基础上的就业预估难以实现等。

  消息一出,国内移民中介无法再对疑点视若无睹。当初全身而退的机构纷纷划清与芝加哥会议中心项目的关系。浅度牵连的机构视此为危机公关的良机,发公告声称为客户垫付本金、项目管理费和律师费,公司再向项目方追讨。深度牵连的中介却都讳莫如深。芝加哥项目吸引了国内20多家中介,坊间传言安晟给的中介费为4.5万美元/人。

  骗子很高明?

  这个29岁的印度裔年轻人是何许人也? 竟将久经风浪的中国投资人玩弄于股掌之间。

  在两年前北京的一场美国投资移民芝加哥会议中心项目的发布会上,安晟和中国移民公司代表、芝加哥会议中心项目中国区负责人一起坐在台上。这个印度裔年轻人肤色偏深,戴无框眼镜,穿深灰色西服,显得很斯文——虽然在《芝加哥论坛报》记者安东尼·奥利弗眼里,灰色西装有些“皱巴巴”的。

  从 “成长基金”的页面上了解到,公司CEO安晟在芝加哥长大,从伊利诺伊大学获得国际金融与市场学士学位,并完成了几个职业发展培训。值得注意的是,这个当年28岁的年轻人“拥有15年房地产开发经验”,意味着他从13岁就开始投身房地产业。公司另外两位高层是董事长、安晟的父亲老赛希,在印度北部城市昌迪加尔Punjab大学获得药剂学硕士学位,拥有“超过30年房地产开发经验”。公司的COO,则是老赛希的表兄弟。

  在那场推介会上,安晟声称芝加哥会议中心落成后达到42%的入住率就可以开始盈利,但评估报告显示营业收入预测是建立在酒店995间客房全年100%入住率,每晚房价近298美元的假设基础上。而这样的假设非常不现实。“正常的分析是不能按100%入住率来的,而应按正常的平均水平,按照通常的70%入住率计算,这个酒店房价就高达413美元/天。”刘宇表示。

  这块地皮上安晟自己家原有的酒店房价多少?在记者奥利弗2012年7月的一篇报道中提到,房价每晚只有33美元,游泳池因常年无人使用而杂草丛生。对于这个价格,安晟自己承认“竞争激烈,生意很难做”,他还曾因拖欠酒店员工工资而被起诉。

  但与记者奥利弗的感觉相反,推介现场的移民中介感觉到安晟家的酒店“人气很旺”。“我们在停车场看到车停满了,我们问安晟先生,这个酒店的地皮是他们家自己的,酒店现在经营得很好。我们一问入住率高达95%以上。”

  根据安晟的说法,酒店客流将受益于2013年底完成的芝加哥奥海尔国际机场扩建,机场运力可以在现有基础上提高将近60%,这部分新增的客源可以给酒店带来很大的额外客源。这个乐观估计也在推介现场得到移民机构的支持,他们表示经过实地考察,从芝加哥市机场直接驱车去酒店工程的地址只有2公里路程。

  安晟还宣称,州政府聘请的美国最专业的商业地产评估机构,对项目做出11.9亿的地产评估,这个项目5年后上市,评估价值在19个亿。这些数据都得到了移民机构的支持。

  这个年轻人并没为自己夸张的承诺感到不妥。安晟曾向《芝加哥论坛报》表示,“中国是个竞争残酷的市场,每个人都想从中国投资者那里分一杯羹。”他为了从竞争中取胜做出很多“努力”。他到中国要坐13个小时的班机,先后来了6次,除了在上海、北京以外,还勤奋地在中小城市推介自己的项目。他说,游说别人去冒险是个艰难的战役。

  其实安晟不是个高明的骗子,很多专业律师和媒体记者都窥出了破绽,但他却成功地忽悠了很多人,因为移民中介总是适时地为这个年轻人“补台”,并将一切质疑归结为竞争对手陷害。

  要命的“误读”


  芝加哥会议中心虽然是极端情况,但EB-5项目在中国内地推广时,移民中介多少会利用两边的信息差,做出一些误导性的市场宣传。宣传材料中经常会出现以下关键词。

  一是“政府批准”,项目方往往会强调某项目经过地方政府批准,在中国高风险的投资产品很难获批,因此中国人感觉“批准”意味着项目很安全。但是在美国,基金建立EB-5项目没有“审批”的概念,而是“注册”。美国经济行为非常自由,政府为了提高本地就业率,成立区域中心(Regional Center),只要项目方提交的财务文件符合基本要求,就让其注册。除非项目里面有欺诈造假,否则政府不会插手,投资者亏损自负。

  二是“银行担保”。中国很久以来没有出现过系统性银行风险,银行都有国资背景,人们习惯于相信银行做的担保,因为背后站着政府。但美国金融危机后很多银行倒闭,银行本身也是有风险的经济实体,银行倒闭在美国没人买单。而且美国小银行遍布,地区性金融服务由小银行担保,有些EB-5项目选择的银行本身就风雨飘摇,为了赚手续费或利用担保品做对冲,提供了担保服务,其实又是一个风险因素。另外,投资者还面临抵押品贬值风险,比如房地产市场下行,抵押的地产如果贬值,未必能弥补投资者资本金损失。

  三是“政府支持”。项目方经常会展示某州长或市长的来信,或邀请政府人员出席项目推介活动,引导投资者相信该项目有政府信誉做担保。伊利诺伊州州长Pat Quinn在2011年9月出席芝加哥项目的推介活动,伊州商业与经济机会部部长Warren Ribley专门录制了宣传视频。但伊利诺伊州办公室几次发邮件敦促安晟停止在推介材料中使用州长形象以及伊利诺伊州公章。“州长出席活动是为了一般意义上推广伊利诺伊经济,绝非为安晟的项目做代言广告。”

  实际上政客们做出的这些形式上的支持,不会产生任何实质性担保。按照中国人理解,国内某个市长要支持一个投资项目,就是让当地信用社给贷款,但美国市长的“支持”就是为提高本地就业率作的一种秀。中介在国内的宣传容易让投资者误解政府会牵头解决贷款并做担保。但在“小政府大市场”的美国,项目如果有问题,政府不会用纳税人的钱为投资者买单。

  四是“租户就业”,EB-5项目产生的就业分为间接就业和直接就业两种。比如在马里兰投资一家综合市场项目,在盖房子时雇的建筑工是项目直接就业,造好以后,商场里开的汉堡王雇的员工,这是间接就业。在芝加哥会议中心项目,安晟在一次宣讲时表示它产生的工作岗位是8493个,但这是间接创造的工作岗位,直接的建筑工作岗位是3000多个。以最初设计的499个投资移民名额计算,移民局要求创造4000多个工作岗位,也就是说要加上间接就业才能达标。

  美国一些州确实会在移民政策上打擦边球,将间接就业计算在就业指标内。但这个做法在美国国内存在不少争议,很多律师提出抗议称此举不符合移民法精神,敦促州政府停止。如果将砝码压在这个随时可能改变的政策上,之前计算好的就业率万一作废,投资移民便会以转不成I-829终身绿卡告终。

  中智海外教育中心总经理袁正翔表示,除了移民中介的有意误导,在国内简单的投资品环境下成长的中国人,也很容易低估美国金融工具的复杂性。“项目方有律师团队设计复杂的金融产品,你的钱进去以后未必就用在盖房子上了,离项目最后建成要经过多多少少渠道环节,中途很可能被募资人利用一些金融工具挪作其他用途,你的钱可能只是为他去拿贷款,或直接拿去做金融。”

  除非在股权招募书里对投资人的权利做很明确的优先界定,否则作为一个投资50万美元的有限合伙人(limit partner),只是个小小股东罢了,没有对公司的财务监察权。因为公司没有上市,任何经营信息可以不公布,投资人对项目运营没有任何把握。“50万美元投进去没有任何保障,相当于蒙着眼睛投资。因为你就等于投资一个私人公司,拥有的信息很有限。钱怎么用,公司运营好不好,都跟你没关系。”

  赌性越来越大


  EB-5项目越来越复杂的财务花招,背后是投资者对美国移民身份趋之若鹜的现实。

  2007年美国只有11个EB-5项目,现在发展到261家区域中心,数百个项目。2012财年,有条件绿卡I-526的中国递案量创纪录达到6000多例,其中 3677例通过I-526批准,获得临时绿卡。

  “2008年金融危机以前,美国政府推EB-5项目并不积极,所以也没在中国形成气候,但随着美国国内经济萧条,失业率居高不下,EB-5项目的推广力度开始加大。”袁正翔说。政府在欠发达地区建立区域中心(Regional Center),由基金组建EB-5项目。

  EB- 5开放的项目按照投资额分为100万美元和50万美元两种,100万美元投资项目不但在一定期限内有就业要求,还有营收要求,一般人很难达到,所以大部分投资者选择50万美元项目。持有条件绿卡I-526的投资者在两年内保证项目处于运营中,并产生一定数量工作机会,便可换永久绿卡I-829。

  最开始,EB-5项目集中在阿拉巴马州、加州等一些失业率高、经济发展缓慢的地区,投资的项目大多是制造业、公共工程,但是后来市场上逐渐演变为清一色地产项目。

  “EB-5项目个人投资额很少,只要50万美元,而一项公共工程或制造业的投资需要十几亿美元,所以对参与人数的要求很大,招募几千名投资者不是件容易的事。”袁正翔表示。如果项目在两年内由于资金凑不齐停了,原先拿到有条件绿卡的人就换不了永久绿卡。

  另有一种解决方式,就是项目方有充足自有资金并从银行获得一部分贷款,这样EB-5投资人资金只占一定比例。但对美国情况稍有了解的人知道这几乎是不可能的,因为金融危机以后美国银行惜贷如金。政府三次量化宽松,正因为市面上流动性差,EB-5项目自有资金和银行贷款普遍低于50%,对投资人的资金要求就高了。

  因此,最初投资公共工程的EB-5项目在国内推广遭遇瓶颈,懂行的人不会轻易介入。基金开始调整战略,后续几年推出的都是一两亿美元的小项目,只需要凑齐几百个投资者,就能满足项目运营要求。而一两亿美元的项目,最合适的就是地产开发。

  相比公共工程,地产投资的风险要高得多。地产业引发美国次贷危机,围绕着地产项目开发,房地产坏账、信贷危机、开工许可证难批等种种问题,逐渐将EB-5项目的风险推高。

  2010 年起,市面上EB-5项目多了,成为美国经济学界的主流融资方式,随之风险也越来越大。袁正翔曾考察过仰融发起的EB-5项目正道汽车,仰融在香港买下一个壳公司,以此为正道汽车的融资平台,计划和国内某家车企合作生产发动机,并和某家上市公司进行资产质押合作,但这两件事分别被发改委和证监会叫停。“项目自有资金和银行贷款比例极低,主要依靠投资者资金,风险太高了。”

  另一个他考察过的 EB-5项目是加州海军基地,这个基地废弃以后曾有美国房地产商进入开发,金融危机以后成为烂尾楼。项目被重启后,计划建成公寓楼和商业设施的综合区域,预计投入在上百亿美元。项目方曾找到上海一家知名地产商,出于风险考虑没有投资。项目方转而拉EB-5投资人。“大地产商都不敢投,EB-5小投资人进去风险更大了。” 最终这两个项目都未启动。

  “投资移民可以分为投资和移民两块来看,移民身份是对投资的一种嘉奖,是附带部分。如果是抱着投资的心态去做这件事,应该以理性眼光去审核和分析项目,考虑它的收益率,回本年限和风险系数。”但事实上投资者很难去分析考察,上百页的移民项目英文文件,看得人如置身云雾,一般人只能听移民公司解释,或者委托专业的外资移民律师。

  于是很多人干脆不再抱着投资心态去做这件事。“一些投资人想着,情愿亏50万美元,拿这个钱买移民身份。”这时候投资移民就不再是种投资,而是一种买卖。但是这和普通的买卖不同,可能出现“卡财两空”,因为移民成败有个附加条件——就业率。所以即便你有勇气损失这50万美元,也可能拿不到绿卡。

  投资者做好损失50万美元的打算,导致的结果是项目的风险系数越来越高。因为既然投资人有了风险准备,倒过来会影响新基金的产品设计,项目方松开了收益率和回本的紧箍咒,敢于设计风险更高的产品,底线是保证两年内项目仍在运营中。“项目方也不急着完工,房子慢慢造,资金挪去做金融,反正建筑项目施工阶段就业率肯定大于投入运营,利于达到移民局条件。”

  EB-5在实践中渐渐变味,投资人拿50 万美元赌一个移民身份,赌项目两年内不倒闭,达到就业率,就是成功。而基金冲着赌博去设计投资品。芝加哥会议中心的骗局就是一种双向迎合,投资者和项目方双边对风险的认识走到极致,欺诈就出现了。“芝加哥会议中心是一个极端情况,但也是在情理之中。大家都在赌,而芝加哥项目出老千了。赌博到后面必出老千。”

  即使不出现欺诈,赌性越来越大的EB-5项目也对投资人敲响警钟。“应当说这次欺诈还是低级的,另外资金监管账户了起到了对资金的保护作用。设想一下,如果这次项目方不是用假项目,而是用一个真的项目,确确实实地进行开发,通过开发环节把资金以合理利益的方式挖空转移,最后造成投资人资金损失却又无可奈何的局面,那将是多可怕!”刘宇表示。

  当然,不是所有投资者都需要专业人士为他们的风险操心。近两年,投资移民的主力军中有一支是浙江跑路的“老高”(高利贷“玩家”),对于这些人而言,50万美元能换永久绿卡是最好的结果,如果移民失败,花这笔钱拿两年临时绿卡,在美国躲两年债也划算。

  对于投资移民失败的不幸参与者,大部分草根网友并没表现出多少感同身受的同情——就像听到有人买了假LV或吃了假鱼翅一样。因为当这些人用脚对中国的房价、教育、医疗、环境等等投票以后,不会再与草根在同一片雾霾下呼吸。

  但许多投资者对芝加哥项目也显得很淡定,因为很多人认为,由于美国证监会行动得早,避免了投资人的重大损失。这也恰恰说明了美国方面也在严格把关,不靠谱的项目要想欺骗投资人的钱并不容易。而这更坚定了他们的美国梦——移居到一个监管更有效率的地方。

  链接1


  全称 Employment-Based Immigration: Fifth Preference EB-5,是美国基于就业的移民类别的第五类。这是美国移民局USCIS的投资移民项目,旨在通过外国投资者的投资创造就业机会,刺激美国经济的发展。

  链接2


  根据美国1992年10月6日通过“投资移民实验计划”立法,美国政府于1993年起在EB-5移民法规中特别设立了一种“区域中心移民方案”,即投资人若投资于通过美国政府核准的“指定区域中心”,则移民申请条件中对“须直接创造10个就业机会”的规定,可放宽为“直接或间接创造10个就业机会”。这使得投资人无需直接承担创造就业以及经营管理的责任。

  “区域中心”类似有限责任公司,投资移民通过区域中心进行的投资,计算就业时可纳入直接、间接与衍生就业。非此计划的项目则只能计算直接就业。

  1.密苏里州Mamtek糖厂项目


  Mamtek 国际集团是一家主要生产“零度”三氯蔗糖的公司,对外宣称总投资额6500万美元,在中国大力推广,但项目资金没有放在监管账户。2011年9月公司突然宣告破产,解雇了仅有的2名员工,人去楼空。2012年9月,美国证券委员会(SEC)在加州对项目发起人及其妻子提起诉讼,指控证券欺诈及挪用其中款项用于个人还房贷。迄今为止,项目发起人夫妇还面临来自美国5个州的7项指控,最高可能面临45年刑期。

  2.加州Victorville市区域中心项目


  2009 年Victorville 市议会批准一项投资者签证计划,为合格的外国投资者提供总共3000个 EB-5 签证。投资资金起初用于南加州货运机场 (SCLA)、货运机场废水治理设施建设、货运机场发电设施建设以及铁路联运改进项目。该区域中心高管明知该项目并不可行,却继续推广、筹集资金。 2010年联邦政府强制取消了Victorville市EB-5 区域中心的营运资格及下属所有的EB-5投资项目。这是美国移民局第一次强制取消已批准的EB-5区域中心的资格。

  3.加州San Bruno市半岛广场项目


  2007 年美国的几名华人自称有能力在San Bruno市建一家足够获批成为EB-5项目的中餐馆。3名投资人各投100万美元后,项目方却将资金转给了另一名承接建筑项目的开发商。投资人随后的 EB-5签证申请均被拒,因为该项目所创造的并非“永久工作职位”。投资人于2011年7月向当地法院起诉,项目方却已人间蒸发,其中两名被告甚至以“诈死”来逃避责任。

  4.加州洛杉矶El Monte区域中心项目


  美国国家安全部/公民移民管理局(USCIS)2011年9月将El Monte区域中心正式关闭,因为该区域中心的地产项目明显是在圈钱。这是EB-5投资移民项目开展20多年来,联邦当局第二次关闭区域中心。而El Monte 区域中心的两名EB-5投资人中,仅一人获得2年的临时签证。El Monte当地政府表示,如果在移民申请过程中,区域中心被关闭,申请也会被终止。而且,如果投资人已将资金交给开发商,政府没有义务帮助追回资金。

  5.路易斯安那州新奥尔良区域中心项目

  2005 年遭受卡特里娜飓风的新奥尔良市灾后重建非常繁重。2007年美国国家安全部/公民移民管理局(USCIS)和新奥尔良市政府联合批准,NobleOutReach公司取得了新奥尔良区域中心EB-5项目30年的独家管理经营权。最终有27位EB-5投资者参与。2012年4月,区域中心的两位负责人因将投资款转移到个人及个人名义的公司被投资者告上法庭。

 
 
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